En mai 2022, les administrateurs d’une copropriété de trente-six unités dans le secteur Chomedey à Laval réunissaient les copropriétaires pour une discussion tendue. Trois sinistres d’infiltration d’eau en dix-huit mois avaient fait grimper la franchise d’assurance. Les dégâts cumulés dépassaient 22 000 dollars. Et la source principale des problèmes, identifiée par l’expert en sinistres dépêché par l’assureur, pointait vers un seul coupable : un système de gouttières négligé depuis la construction de l’immeuble en 2007.
Personne dans la salle ne contestait le diagnostic. La question était plutôt de savoir quoi faire maintenant. C’est le récit de ce qui a suivi.
Le diagnostic initial
La première décision du conseil d’administration a été de commander une inspection professionnelle complète plutôt que de déclencher un nouveau nettoyage d’urgence. Le contraste avec les habitudes passées était frappant. Depuis quinze ans, chaque intervention avait été réactive, ponctuelle, déclenchée par un problème spécifique. Personne n’avait jamais pris le temps de regarder le système dans son ensemble.
L’inspection a révélé un portrait préoccupant. Sur les douze sections de gouttières, quatre présentaient une pente compromise par l’affaissement progressif des supports. Les descentes pluviales étaient de dimensions inadéquates pour la superficie de toiture qu’elles desservaient. Trois coudes au rez-de-chaussée étaient partiellement décollés du mur, projetant l’eau directement sur les fondations plutôt que vers les drains pluviaux. Et sur l’ensemble des canalisations, une accumulation de débris compactés depuis plusieurs années avait réduit le débit effectif de près de moitié.
Le rapport d’inspection ne concluait pas qu’il fallait nettoyer les gouttières. Il concluait qu’il fallait repenser le système.
Définir un plan d’action sur deux saisons
Plutôt que de tout régler en une seule intervention coûteuse, les administrateurs ont adopté un plan étalé sur deux saisons. Cette approche avait deux avantages : elle répartissait l’impact budgétaire et elle permettait d’évaluer l’efficacité de chaque étape avant de passer à la suivante. Pour trouver un partenaire capable d’accompagner ce genre de démarche, le conseil a sollicité trois soumissions auprès d’entreprises spécialisées dans le nettoyage de gouttières à Laval. Le choix final s’est porté sur un fournisseur qui proposait non seulement le service de base mais aussi l’expertise technique pour recommander des corrections structurelles, en plus d’offrir un contrat d’entretien annuel récurrent plutôt que de facturer chaque intervention séparément.
Cette décision, prise par vote du conseil en juin 2022, allait se révéler déterminante pour tout ce qui a suivi.
Saison un : corriger les causes structurelles
Les premiers travaux se sont déroulés en août 2022. L’équipe a commencé par un nettoyage complet incluant le rinçage sous pression des descentes pluviales, ce qui avait rarement été fait dans le passé. Les débris extraits remplissaient huit grands sacs. Certains, au fond des canalisations, étaient compactés depuis si longtemps qu’ils avaient commencé à se décomposer en une boue organique collante.
Les corrections structurelles ont suivi. Quatre sections ont vu leur pente réajustée avec des supports renforcés de marque Gentek, un standard du marché canadien. Les descentes pluviales de deux pouces ont été remplacées par des modèles de trois pouces sur les façades les plus exposées. Les coudes problématiques ont été refixés et rescellés. L’ensemble des travaux a coûté environ 6 400 dollars, répartis en parts égales entre les trente-six copropriétaires, soit moins de 180 dollars par unité.
Pour donner une idée de la proportion : ce montant équivalait à environ 8 % du total des sinistres de la période précédente. Et il transformait un système défaillant en système fonctionnel, avec documentation technique à l’appui pour le dossier d’assurance.
Saison deux : installer les protections
Le printemps 2023 a marqué la deuxième phase. Après avoir observé le comportement du système pendant l’automne 2022 et l’hiver qui a suivi, l’équipe a recommandé l’installation de grillages protecteurs sur l’ensemble des gouttières. La présence de plusieurs grands érables argentés autour de l’immeuble générait une quantité de débris qui justifiait l’investissement.
Les grillages ont été installés en mai 2023 pour un coût additionnel de 4 200 dollars. Combinés aux corrections de la saison précédente, l’investissement total s’élevait à 10 600 dollars, environ 295 dollars par unité sur deux ans.
Ce qui s’est passé ensuite a convaincu même les copropriétaires les plus sceptiques. Pendant l’automne 2023 et l’hiver 2023-2024, aucun sinistre d’infiltration lié aux gouttières n’a été déclaré. Pendant l’année 2024 complète : aucun sinistre. L’inspection de printemps 2025 a révélé une accumulation de débris si faible qu’elle ne justifiait qu’un rinçage préventif, effectué dans le cadre du contrat d’entretien annuel sans frais supplémentaires.
Ce que la copropriété a appris
Trois ans après le début du projet, le conseil d’administration de la copropriété tire plusieurs conclusions que d’autres immeubles de Laval pourraient trouver utiles. Premièrement, l’approche réactive coûte systématiquement plus cher sur le long terme que l’approche préventive planifiée. Les 10 600 dollars investis dans la remise à niveau et la protection ont largement été compensés par l’élimination des sinistres récurrents, sans compter la stabilisation de la prime d’assurance au renouvellement suivant.
Deuxièmement, un fournisseur d’entretien unique qui connaît le bâtiment dans la durée apporte une valeur que plusieurs fournisseurs interchangeables ne peuvent pas offrir. Le même technicien qui intervient deux fois par année remarque les changements subtils entre les visites. Une attache qui bouge légèrement. Une tache d’humidité inhabituelle sur une fascie. Un début de corrosion sur un support. Ces observations, consignées dans le dossier de la copropriété, permettent d’intervenir sur les problèmes émergents avant qu’ils ne deviennent des sinistres.
Troisièmement, la documentation compte. Le carnet d’entretien que la copropriété a constitué depuis 2022 est devenu un atout. L’APCHQ recommande d’ailleurs ce type de documentation pour toutes les copropriétés, et la SCHL va dans le même sens dans ses guides destinés aux administrateurs d’immeubles. Lors du renouvellement d’assurance de 2024, le courtier a présenté le dossier à l’assureur avec les rapports d’inspection, les factures d’entretien et les photos avant-après. La prime a été stabilisée à un niveau comparable aux immeubles sans sinistres de la même catégorie, ce qui n’aurait pas été possible sans cette preuve écrite du changement de pratique.
Environnement Canada prévoit que les épisodes de précipitations intenses continueront à augmenter en fréquence dans la région de Montréal et Laval au cours de la prochaine décennie. Les copropriétés qui ne s’adaptent pas à cette nouvelle réalité risquent des sinistres plus fréquents et plus coûteux. Celles qui, comme celle de Chomedey, ont choisi d’agir maintenant se trouvent en position de faire face aux prochaines années avec nettement plus de sérénité. Les administrateurs actuels considèrent aujourd’hui la démarche comme l’une des meilleures décisions de gestion prises depuis la construction de l’immeuble. Le calcul est simple : un investissement modeste étalé sur deux saisons a éliminé un problème qui coûtait chaque année beaucoup plus cher que sa solution.